工廈和地盤項目受捧 東鐵綫過海段通車帶動沿綫物業升值潛力
香港 – Media OutReach – 2022年5 月24日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2022年上半年商用物業投資市場回顧及展望。受第五波疫情影響，第一季大額成交（成交額超過1億港元）較之前疏落，幸而疫情只推延投資決策，並未打擊投資者入市信心，自第二季開始成交明顯增加。展望下半年商用物業成交比上半年更活躍，全年總成交金額達700億元，其中工廈與地盤項目仍受到投資者追捧。另外，東鐵綫過海段開通長遠而言亦能惠及沿綫物業，帶動其升值潛力。
圖一：過去十年商用物業及今年上半年投資成交宗數及金額 （截至2022年5月15日）
圖二：過去十年商用物業及今年上半年投資成交金額佔比（截至2022年5月15日）
圖三：商業物業投資者分佈
上半年商用物業投資交投概況
受本地第五波新冠疫情影響，推延投資決策，令部分商用物業交易滯後。惟隨著疫情進一步受控，投資者信心恢復，料交投量將反彈。上半年截至5月中旬，商用物業投資市場共錄得43宗交易（成交額超過1億元），總金額為214億元，每宗平均成交金額為4.98億元（圖一）。
戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生表示：「平均每宗成交金額有持續向下的趨勢，反映在疫情持續、經濟前景未明朗的環境下，投資者普遍審慎，傾向追逐較小銀碼的物業。我們估計上半年成交宗數將錄得約50宗，成交金額有機會達280億元。隨著疫情逐步緩和，預計下半年投資市場氣氛較上半年佳。」
商用物業投資類別
以物業類別劃分，上半年以工廈、酒店和地盤的佔比最大，佔整體成交金額超過七成。其中工廈最受到投資者青睞，成交金額佔整體約32%，超越過去十年平均水平的15%（圖二）。近期同樣被受追捧的類別為酒店，成交金額佔整體約20%，較去年所佔份額激增5倍。地盤成交金額與酒店相約，佔整體約20%，遠超於過去十年平均水平的9%，主要原因是住宅物業的用家需求仍然強勁，發展商積極收購合適地盤以增加市區土地儲備留待日後發展。
值得一提的是，上半年酒店交投暢旺，市場上錄得不少囑目成交。陳健珩先生解釋：「旅客數量大減導致酒店業經營困難，不少業主願意以較高折讓價減持物業。另一方面，近年本港房屋需求龐大，不少本地營運商與國際性房地產基金合作發掘「共居空間」的商機，積極購入酒店並將之改裝成為共居生活空間。」
投資者分佈
戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄先生表示：「市場資金來源方面，鑑於香港目前仍然採用嚴格的檢疫隔離措施，故今年上半年仍以本地投資者主導，佔市場成交總額逾56%。然而，不少於本地設有據點的國際房地產基金趁現時較平靜的市況頻頻出手，期內基金佔總市場成交額42%，較去年同期的14%大幅攀升，當中不少酒店與工廈項目均由基金承接，並夥拍本地發展商，為其業務擴張提供資金支持。與此相比，內地投資者則較去年沉寂，佔總成交額約2%（圖三）。」
最新市場焦點
東鐵綫過海段與北部都會區沿綫物業將會是市場的未來焦點。隨著東鐵綫過海段正式開通，延伸至港島的交通及周邊配套日趨完善，預料將惠及沿線物業，帶動其長遠升值潛力，特別以灣仔北及會議展覽中心一帶地段，並以買家作市場主導。另外，北部都會區持續發展，新界北將受惠於日益完善的鐵路基礎設施。隨著古洞站於2027年竣工，屆時將與落馬洲站連接，長遠而言將為新界北居民提供更完備的交通配套，例如古洞、新田、洪水橋一帶均能受惠，相信會吸引各大發展商注意。
市場展望
隨著疫情受控，商用物業投資市場在下半年將逐漸復甦。高偉雄先生總結說：「工廈、酒店和地盤項目預料繼續受追捧，特別以工廈與地盤前景可看高一線，前者由於可塑性高，可翻新或重建成物流倉庫及數據中心等，配合新經濟需求；地盤項目則因未來大型基建項目陸續動工，完善交通配套將拉動新增人口及提升土地價值。基金投資者將保持活躍，加強與本地運營商和開發商合作，為業務擴張提供資金。預料2022年度商用物業投資總金額可達700億元，表現將比2019年和2020年更理想。」
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圖片說明：
相片一：戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄先生（右）及戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生（左）。
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