料工廈及地盤項目繼續受捧 酒店展現長線增值機遇
- 2021年上半年商用物業投資市場共錄得89宗成交，總金額達 431億元，同比升97%。
- 預期全年成交宗數達200宗，為2018年以來交投最為活躍的一年。
- 受封關所限，市場以本地投資者為主導，但房地產基金開始活躍於工廈及地盤項目。
- 估計工廈及地盤項目將繼續受捧，酒店則展現龐大的長線增值機遇。
香港 – Media OutReach – 2021 年 7 月15日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2021年第二季商用物業投資市場回顧及展望。隨着本地新冠疫情有所改善，加上經濟回穩，本地投資者及資金雄厚的房地產基金轉趨活躍，開始密切留意市場上的投資機遇，令今年上半年的商用物業市場交投明顯增加，半年成交宗數已超越2020年全年，其中工廈成為投資者的新寵兒，酒店項目亦有望展現其增值機會。
圖一：過去十年商用物業投資成交宗數及金額
圖二：各類商用物業今年上半年成交金額佔比
圖三：商業物業投資者分佈
圖四：新界古洞北發展地圖
商用物業投資成交宗數及金額
自去年底開始，商用物業投資氣氛逐步恢復，在本地投資者和少數機構投資者的推動下，該趨勢更延續至今年上半年，期內共錄得89宗成交（成交額超過1億元），總金額達 431億元，同比上升97%，平均每宗成交金額為4.85億元，為自2018年下旬以來交投最活躍的半年結（圖一）。
戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生表示：「我們估計全年成交宗數有機會達200宗，但由於經濟前景仍存有不確定性，投資者取態較為審慎，短期內將仍以細額成交為主，料今年全年總成交金額為2017年或2018年高峰期的一半。」
商用物業投資類別
於不同物業類別中，上半年以寫字樓的成交最多，佔整體成交金額40%，主要受單一成交帶動。商舖則以成交量取勝，這是由於投資者偏好金額較細兼具增長潛力的資產。不過，由於寫字樓及商舖租金的短期跌勢未止，因此資金流向可作長線規劃的物業——工業及地盤項目，其中工業物業更躍升為今年上半年最具投資價值的類別，佔市場總成交金額30%，大大超越過去十年平均水平的14%（圖二），主要原因是工業項目的單價較低，加上政府接連推出有利政策，包括於2018年推出「新一輪活化計劃」，符合特定條件下業主重建工廈可獲放寬最多兩成樓面; 另外今年三月推出以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃，大大提升投資決策的靈活性及清晰度。另外工廈用途的可塑性高，可轉化成迷你倉、凍倉、物流倉及數據中心等，以配合疫情後的新經濟需求，並提升現有價值。
縱然酒店投資仍然處於低迷狀態，但同時亦蘊藏高附加價值的投資潛力，戴德梁行執行董事、香港資本市場主管高偉雄先生表示：「在疫情影響下，酒店業陷入低迷，拖累相關投資也即時冰封。不過，近期酒店業積極變陣，推出月租計劃與住宅市場競爭，因此越來越多投資者留意到酒店的長線投資價值，期望趁低吸納一些優質項目，短期內以服務式公寓的形式，滿足緊張的住屋需求，待疫情回穩及旅客重臨之時，再轉回酒店用途。我們相信於下半年，酒店投資成交將會增加。」
投資者分佈
至於市場資金來源方面，鑑於香港與內地以及世界各地區之間的關口繼續封閉，因此仍以本地投資者為主導，佔今年上半年總市場成交額逾七成，但同時房地產基金亦轉趨活躍，今年上半年陸續傳出成交消息，如觀塘鴻圖道全幢工廈及九倉旗下荃灣有線電視大樓一籃子物業，均為基金承接。至於內地投資者則較為沉寂，僅佔成交額的13%（圖三）。
最新市場焦點
除了上述項目外，古洞北將會是未來的物業市場焦點。由於政府已落實北環綫第一期會先興建位於落馬洲支綫上的古洞站，最快於2023年動工，料2027年竣工，交通及周邊配套將日趨完善，吸引各大發展商投地發展。隨著該區更多發展項目陸續落實，加上鄰近落馬洲河套區及港深創新及科技園區發展逐漸成型，相信未來一、兩年發展商會更密切留意該地段，相關投資也會明顯增加（圖四）。
高偉雄先生總結說：「我們認為下半年商用物業投資市場持續向好，投資氣氛保持審慎樂觀。由於本地投資者已有一定存貨，相信他們於來季會抱觀望態度，待完全確定市場上升趨勢後，方會出手增持。至於國內及房地產基金則受封關所限，過去一段時間較難落實本地成交，因此一旦有限度通關，他們將會比較積極進取。我們預計投資者仍會熱衷於工廈項目，長遠則聚焦於酒店項目，前景可看高一線。」
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圖片說明：
相片一：戴德梁行執行董事、香港資本市場主管高偉雄先生（左）及戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生（右）。
相片二：戴德梁行執行董事、香港資本市場主管高偉雄先生（右）及戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生（左）。
戴德梁行
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